Insolvenzrisiken bei Grundschuldbestellung

Wird zur Sicherung eines Kredites eine Grundschuld bestellt, bleibt diese Grundschuld – anders als bei der Hypothek – zu Gunsten des Kreditgebers in voller Höhe bestehen, auch wenn der Kredit längst zurückbezahlt ist. Der Kreditgeber ist nur schuldrechtlich verpflichtet, nach Tilgung des Kredites auf Wunsch des Grundstückseigentümers die Grundschuld zurückzuübertragen oder Löschungsbewilligung zu erteilen.

Diese nicht mehr valutierenden Grundschulden werden im Grundbuch aber oft noch lange Jahre nach vollständiger Kredittilgung stehen gelassen, entweder, weil man meint, für den Fall einer neuen Kreditaufnahme auf die bereits eingetragene Grundschuld als passendes Sicherungsmittel kostengünstig und schnell zurückgreifen zu können, oder auch nur aus Trägheit.

Fällt der Kreditgeber nach Tilgung des Kredites aber vor Rückgabe der Grundschuld in die Insolvenz, stellt die Forderung auf Rückgabe der Grundschuld eine bloße Insolvenzforderung dar und kann daher im eröffneten Insolvenzverfahren nicht mehr durchgesetzt werden.

Ein nicht zu unterschätzendes Insolvenzrisiko in Bezug auf nicht mehr valutierende Grundschulden in Abteilung III des Grundbuches, das in der Praxis ignoriert wird, weil man offenbar davon ausgeht, dass ein Insolvenzverfahren über das Vermögen einer Bank unwahrscheinlich ist. Grundschulden können jedoch auch zugunsten sonstiger Kreditgeber bestellt werden.

Um den Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld insolvenzfest zu machen, muss dieser Anspruch daher durch eine entsprechende Löschungsvormerkung im Grundbuch in Abteilung II zuvor dinglich gesichert werden.

In Standardverträgen über Grundschuldbestellungen ist eine Sicherung des Rückgewähranspruches regelmäßig jedoch nicht vorgesehen.

Bei der Bestellung von Grundschulden sollte sich ein Grundstückseigentümer daher vorher beraten lassen, um spätere unliebsame Überraschungen auszuschließen.

Aus insolvenzrechtlicher Sicht empfiehlt es sich in jedem Fall, unverzüglich nach Wegfall der gesicherten Forderung auf die Rückübertragung oder Löschung der eingetragenen Grundschulden hinzuwirken.

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